Orbi Tower

Der ORBI Tower ist Jugendstil 3.0

Zechner & Zechner entwarfen glitzerndes Highlight einer modernen Skyline – damit Menschen sich darin wohlfühlen

An der Schnittstelle von Süd-Ost-Tangente und Flughafenautobahn ist in TownTown ein Quartier mit Büros, Geschäften und Freizeiteinrichtungen entstanden. Bis dato wurde eine Bruttogeschoßfläche von 108.000 m² realisiert, vermietet und verkauft. Die Besonderheit des Projekts: Das gesamte, 31.000 m² große Areal wurde durch die Überplattung der Wiener U-Bahnlinie U3 und des Betriebsbahnhofs U2 geschaffen. Mit dem ORBI Tower als 19. Gebäude wurde diesem Entwicklungs-gebiet nun ein würdiger Schlussstein hinzugefügt. „Der ORBI Tower ist eine Landmark, ein Meilenstein in der Wiener Immobilienszene, den man gerne sieht. Am Verkehrsknotenpunkt Prater bestaunen täglich unzählige Menschen unseren Turm. Ein Business-Standort, den man einfach nicht übersehen kann“, zeigt sich Mag. Ernst Machart, Vorstandsvorsitzender der IWS Town Town AG und damit oberster Bauherr des ORBI Tower, nach Abschluss der Bauarbeiten vom Ergebnis begeistert. „Der ORBI Tower ist eine Office-Immobilie mit Niedrigenergiehaus-Standard, die sowohl ökologisch als auch ökonomisch in vielerlei Hinsicht neue Maßstäbe setzt“, betont der Technik-Vorstand der Entwicklungsgesellschaft, DI Urs Waibel.

Zweistufiger Wettbewerb

Der ORBI Tower der Architekten Zechner & Zechner ZT GmbH ist das Siegerprojekt eines offenen Expertinnen-/Expertenverfahrens im ersten Halbjahr 2013. Zechner & Zechner setzten sich im zweistufigen Wettbewerb gegen 18 Büros durch. Architektin Marta Schreieck, Vorsitzende der Fachjury, nimmt zum Wettbewerbsverlauf wie folgt Stellung: „Die Bewertung der Entwürfe erfolgte in der ersten Runde nach städtebaulichen Kriterien. In der zweiten Runde wurden schlussendlich sechs Büros eingeladen, ihre Entwürfe aufgrund projektspezifischer Empfehlungen vertiefend auszuarbeiten. Die weiteren Beurteilungen erbrachten mit dem Entwurf von Zechner & Zechner einen eindeutigen Sieger.“

Architektonisches Konzept

Das Projekt sieht einen auf einer Orbiform aufbauenden Turm vor, der gemeinsam mit dem daneben liegenden Hochhaus der Wien Energie einen torartigen Abschluss der Town Town-Piazza und einen markanten Kopf in Richtung Südosten bildet. Die geometrische Form des ORBI Tower erfüllt dabei drei zentrale Ansprüche: höchste Ästhetik, optimale Nutzung des verfügbaren Raums und größte Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Die ausgeklügelte Haustechnik auf technischem Letztstand senkt dabei die laufenden Betriebskosten, sorgt für ein angenehmes Raumklima und legt den Grundstein für höchste Arbeitsproduktivität. „Die stromlinienförmige Grundform des Gebäudes mit seinen durch die horizontale Strukturierung in den Raum gezeichneten Kurven sehen wir im Dialog mit den Formen des angrenzenden Autobahnknotens“, erklärt Architekt DI Christoph Zechner von der planenden Zechner & Zechner ZT GmbH.

Rohbau, Innenausbau und Fassade

Das Gebäude wurde in Stahlbetonskelettbauweise errichtet. Das Tragwerk besteht aus einem zentral angeordneten Kern, in den die Lifte und Stiegenhäuser integriert sind. Die Geschoßdecken wurden als schlaff bewehrte Flachdecken mit Einlegeverrohrung für Bauteilaktivierung errichtet. Die Flachdecken liegen an den Kernen auf und werden in den restlichen Bereichen von Stahlbetonstützen getragen. Die Stützen sind mit einem Abstand von 7,20 m entlang der Innenfassade situiert. Es wurde eine unterzugslose Flachdecke ausgeführt. Im Erdgeschoß und in den Untergeschoßen verlaufen ein Teil der Stützen schräg Richtung Kern, um eine LKW-Fahrspur im UG2 zu ermöglichen. In den Untergeschoßen wurden die Stützen teilweise durch Wandscheiben und wandartige Stützen ersetzt. In den Zugangs- und Aufzugslobbies wurden ein schwimmender Estrich bzw. Hohlraum-böden mit Feinsteinzeugbelag verlegt. Die Büros weisen einen 27 cm hohen Doppel-boden auf, der die Zuluft- sowie die Arbeitsplatzinstallationen aufnimmt. Trennwände innerhalb der Mietflächen wurden grundsätzlich in GK-Trockenbau ausgeführt, gegen Aufpreis konnten sich die Mieter für Systemwände, auf Wunsch mit Verglasung, entscheiden. Die Decken in den Büro- und Gangbereichen blieben unverkleidet, um die Bauteilaktivierung nicht einzuschränken. Abgehängte Decken zur Verkleidung der Abluftkanäle kamen lediglich in den Sanitärräumen in Kernnähe zur Realisierung. Die Entlüftung der Büroräume erfolgtüber schallgedämmte Überströmelemente. Die Fassade wurde als einschalige Elementfassade mit zweischaligen Fensterbändern ausgebildet. Die Außenhülle der Regelgeschoße besteht aus einer Aluminium-Glas-Konstruktion mit 3-fach Verglasung und einer VSG-Prallscheibe mit einem Abstand von rund 190 mm. Die geschoßhohen Elemente dieser Konstruktion weisen im Parapetbereich einen opaken Glas- Aluminium-Paneeleinsatz auf. Die Befestigung der Elemente am Rohbau erfolgte über Konsolen auf der Rohdecke des jeweils darüber liegenden Geschoßes. Die entstandenen Spalten zwischen der Rohdecke und den Fassadenelementen wurden mit Dämmmaterial ausgefüllt und strömungsdicht zur Fassade und Decke abgeschlossen. Der Elementstoß erfolgte in Höhe des Parapets im jeweiligen Geschoß. In der Breite wurden die Elemente in jeder Achse gekoppelt, was eine kleinteilige Polygonalität der Fassadengliederung ermöglichte. Als Sonnenschutz kamen windgeschützte, seilgeführte, elektrisch betriebene und sonnenstandsgesteuerte Lamellen im Fassaden-zwischenraum zum Einsatz. Die Lamellen sind für eine „Tageslichtumlenkung“ in den Innenraum ausgelegt und mit einer reflektierenden Oberfläche ausgestattet. Jedes Fensterelement wird mit einem Dreh-Kipp-Flügel ausgestattet. Eine begrenzte Öffenbarkeit der Fenster für individuelle Lüftung wird somit jedem Benutzer freigestellt. Die gesamte Öffnung ist grundsätzlich nur für die Reinigung des Fassadenzwischenraums und die Wartung des Sonnenschutzes vorgesehen.

Unter- und Obergeschoße

Das 3. Untergeschoß erstreckt sich über den Großteil des Grundstücks und beinhaltet im wesentlichen Flächen für die Haustechnik: Heizungszentrale, E-Technikräume, Lüftungs- und Sprinklerzentrale, Notstromaggregat sowie Technik-Lagerflächen. Unter Teilbereichen des 3. UG wurde ein Zuluft-Kollektor errichtet. Das 2. Untergeschoß befindet sich auf Straßenniveau. Hier erfolgt über die Schnirchgasse die Zufahrt für die Ver- und Entsorgung, die Taxivorfahrt sowie die Zufahrt zu den ebenfalls hier angeordneten Stellplätzen. Die Anlieferungszone ist LKW-tauglich. Neben dem Gebäudezugang sind Umkleiden für Radfahrer samt Duschmöglichkeit sowie die Müllräume situiert. Wer Lagerflächen benötigt, kann entsprechende Räume im 1. Untergeschoß anmieten. Das Erdgeschoß dient auf dem Niveau der Piazza als Hauptzugang. Hier befinden sich die Lobby samt Portier sowie vermietbare Flächen und ein Gastronomiebereich. Ein Vordach entlang der Piazzaseite schützt die Eingänge vor Witterungseinflüssen. Im Erdgeschoß weist der ORBI Tower eine größere Geschoßhöhe (zirka 470 cm) auf, was vor allem dem Eingangsbereich eine den Charakter der gesamten Office-Immobilie wiederspiegelnde, räumliche Großzügigkeit verleiht. Viel Technik ist in den Obergeschoßen 26 und 27 zu finden. Diese beiden Stockwerke beherbergen HKLS- und Aufzugstechnik sowie Triebwerksräume, das OG 27 zusätzlich noch den Ausgang zum Dach.

Regelgeschoße und Büros

Die Innenkonfiguration des Gebäudes wird wesentlich von den Vorstellungen des Bauherrn und dessen Wunsch nach kompakten Verkehrsflächen und möglichst flexibel organisierbaren Büroflächen bestimmt. Dies bedingt einen innenliegenden, zurückhaltend dimensionierten Erschließungs- und Installationskern mit umlaufender, frei nutzbarer Fläche. Wesentliche Gestaltungskriterien leiteten sich auch aus der Forderung nach einem nach-haltigen Gebäude, das ökologische Faktoren berücksichtigt, ab. Eine effiziente Nutzung von Energie, Wasser und anderen Ressourcen, die Förderung der Produktivität der Gebäudenutzer durch diverse Wohlfühlfaktoren sowie die Reduzierung von Abfall und Emissionen stehen dabei im Vordergrund. Für eine maximale Energieeffizienz wurden die technischen Systeme optimiert und so die Lebenszykluskosten niedrig gehalten. Ein typisches Regelgeschoß – 2. bis 25. Obergeschoß – des ORBI Tower besitzt 78 Achsen mit einer Bruttogeschoßfläche von rund 1.000 m². Von der Aufzugslobby aus wird die Mietfläche über zwei gegenüber angeordnete Zugänge erschlossen. Im Nahebereich des Kerns befinden sich sämtliche Sanitär-, Putz-, und IT-Räume. Rund um den Kern verläuft ein Erschließungsring, von dem aus alle Büromodule zugänglich sind. Im Nahbereich der Eingänge können, beispielsweise als Stockwerksempfang, Pultbereiche situiert werden. Die Open-Space-Bereiche können flexibel über die verbleibende Geschoßfläche verteilt werden. Die maximale Mieteinheitsgröße beträgt pro Geschoß 808 m² (= ein ganzes Regel-geschoß). Die Fläche kann in maximal zwei Mieteinheiten pro Geschoß geteilt werden. Getrennte Eingänge für eine eventuelle Untervermietung einer Geschoßhälfte sind vorhanden. Die Teilungen können zwischen 40/60 und 50/50 Prozent in vordefinierten Bereichenausgeführt werden. Die haustechnischen Anlagen und Anschlüsse nehmen auf diese Teilbarkeit ebenfalls bereits Rücksicht. Außerdem können die Geschoße an einem Punkt vertikal mit einer einläufigen Treppe verbunden werden. So ergibt sich die Möglichkeit, bei größerem Raumbedarf mehrere Geschoße einfach zu einer Mieteinheit zu verbinden. Die vertikale Erschließung erfolgt durch zwei innenliegende Sicherheitstreppenhäuser in Form von verschränkten Doppelstiegen. Fünf Personenaufzüge verlaufen im Kern, wobei je einer von ihnen als Feuerwehraufzug und als Aufzug zur Evakuierung mobilitätseingeschränkter Personen geeignet ist. Ein weiterer Aufzug mit lediglich fünf Haltestellen bedient die Untergeschoße des ORBI Tower und dient hauptsächlich der Verbindung der Vorfahrt im 2. Untergeschoß mit der Lobby. Der Aufzug steht auch für den Gastronomie-Betrieb im 1. Obergeschoß zur Verfügung.

New World of Work

Die Gebäudetiefe und die Konfiguration des innenliegenden Kerns erlauben im Sinne einer maximalen Flexibilität die verschiedensten Büroorganisationsformen (Gruppen-, Zellen-, Kombibüro, Business Club etc.). Das Fassadenraster von 146 cm und die lichte Raumhöhe von 300 cm unterstützen das Konzept eines reversiblen Büros (Lean Office). Die verschiedenen Organisationsformen können somit sowohl innerhalb des Gebäudes als auch auf einer Etage im Sinne eines Mischbüros realisiert werden. Die Konfiguration verfügt durch die Reversibilität der Flächen über eine hohe Umnutzungsfähigkeit und kann auf sich ändernde Anforderungen rasch reagieren. Ein eventueller Umbau kann mit minimalen Betriebseinschränkungen erfolgen. Was die „New World of Work“ aber wirklich zu einer solchen macht, ist eine zukunfts-sichere und komplette IT-Konnektivität. Hier punktet der ORBI Tower mit seiner echt starken Vernetzung: Glasfaser-Technologie, exzellente Mobile Connection für alle Netze, In-Haus-Verkabelung auf höchstem Standard (LWL, Hochleistungs-WLAN in allen Offices, aber auch in den öffentlichen Bereichen und im Freien, z. B. im Lift, auf der Piazza, sogar im Schanigarten des Gastro-Betriebs) und Top-Sicherheit für alle wichtigen Daten, einerseits durch einen videoüberwachten Serverraum, andererseits durch teils georedundante Anbindungen aller relevanten Provider im Haus. In der New World of Work ORBI Tower, in der der Mensch im Mittelpunkt steht, zählen auch produktivitäts- und motivationsunterstützende „Wohlfühlfaktoren“ zu jenen Bereichen, denen besondere Aufmerksamkeit zuteil wird – Lärm, Licht, Luft, Lage … Der ORBI Tower vermeidet bzw. reduziert Lärm, indem sich die Fassade den lokalen Gegebenheiten optimal anpasst, z. B. durch eine stärkere Verglasung zur A23 hin. Die Parameter basieren auf einer Lärmkarte, die mit Schallmessungen speziell für den ORBI Tower ausgearbeitet wurde. Darüber hinaus dämpfen im Tower-Inneren Akustik-Vorsatzschalen in den Besprechungszimmern sowie Teppichböden den Schall. Natürliches Licht durch eine ausgeklügelte Tageslichtlenkung und frische Luft – nicht zuletzt durch kippbare Fenster –, angenehme Wärme und sanfte Abkühlung über thermo-aktive Decken sorgen für ein Klima, wie man es sich besser nicht wünschen könnte. Das alles und vieles mehr, vor allem ein hoher Erholungsfaktor in den Pausen sowie after work ist durch die perfekte verkehrstechnische Lage des ORBI Tower in unmittelbarer Nähe zur U-Bahn und zum hochrangigen Autobahnnetz sowie zu Naherholungsgebieten, wie dem grünen Prater, gewährleistet.